Tres años. Este es el tiempo que tardará todavía el mercado de la vivienda en absorber el millón largo de pisos construidos en los últimos años que están sin vender. Lo dice un reciente estudio publicado en Información Comercial Española (ICE), revista editada por el Ministerio de Industria.
El estudio concluye que "en el peor de los escenarios considerados, el ajuste del sector no sería posible hasta el segundo trimestre de 2012". Para llegar a esta conclusión, el profesor Daniel Fuertes -autor del estudio- parte de una premisa: el exceso de oferta respecto de la demanda real se sitúa, según las fuentes estadísticas utilizadas, entre un mínimo de 896.000 viviendas (Colegio de Registradores) y un máximo de 1,30 millones (datos de la Encuesta de Condiciones de Vida).
Como se observa, un número importante de viviendas que difícilmente puede absorber un mercado a la baja que entre 2004 y 2007 -los años del boom- nunca fue capaz de superar los 400.000 pisos vendidos. En concreto, el promedio anual de compraventas osciló entre 390.000, según el Colegio de Registradores, y 360.000, según las estimaciones del Ministerio de la Vivienda. Eso quiere decir que en algunos años del boom apenas se vendió la mitad de los pisos construidos, lo que ha alimentado la formación de una burbuja no sólo de precios, sino también de oferta.
De mantenerse ese promedio de compraventas, lo cual no parece probable, ya que las expectativas de bajadas de precios han reducido la demanda por razones especulativas, harían falta 2,3 años para absorber el stock de viviendas en exceso, según el Colegio de Registradores, y 2,8 años según las cifras del ministerio, a contar en ambos casos a partir del último trimestre de 2007.
Como dice el autor, profesor de la Universidad de Zaragoza, ése sería el escenario de mínimos, ya que si se considera el descenso en las ventas registrado en 2008, el ajuste se prolongaría hasta 2,6 años (a partir de las cifras del Colegio de Registradores) o 3,3 años (a partir de las cifras del Ministerio de Vivienda), siempre en el hipotético caso -lo que no parece probable- de que la venta de viviendas no siga disminuyendo en los próximos ejercicios.
Ahora bien, como sostiene el profesor Fuertes, si al exceso de oferta se le añaden las 380.000 viviendas en construcción que todavía no habían encontrado comprador, y si se suponen dos años para terminar su construcción, "el tiempo necesario para vaciar el mercado sería de 3,8 años a partir de las cifras del Colegio de Registradores y de 4,5 si se toman las del Ministerio de Vivienda".
Expectativas de revalorización
El autor del artículo destaca el hecho de que en los últimos años, y de forma sistemática, se han construido más viviendas de lo que sería razonable por razones demográficas, debido al carácter especulativo que ha tenido la compra de pisos como consecuencia de la existencia de expectativas de revalorización de precios. Una demanda que, en los últimos trimestres, ha caído en picado.
En su opinión, una explicación al desequilibrio entre oferta y demanda es que ésta "enmascara un gran stock de viviendas que, en realidad, son demandadas por motivos de inversión o puramente especulativos". El mecanismo que hace posible este enmascaramiento, asegura, son los incentivos fiscales a la compra de vivienda que, utilizados de manera perversa, "facilitan a los hogares pluripersonales la compra de segundas residencias y la inversión especulativa (aunque éstas figuren como viviendas principales desde un punto de vista estadístico)".
Lógicamente, la consecuencia más visible de esta sobreoferta de pisos afectará a los precios, que tendrán una presión adicional a la baja en un contexto de menor renta disponible de las familias por el menor dinamismo del empleo. El precio de la vivienda libre y protegida cayó el 2,8% en 2008, según los datos del Ministerio de Vivienda. Sólo en el tercer trimestre del año, el precio de la vivienda cayó el 2,3%, lo que supuso el tercer descenso trimestral consecutivo.
Bueno y estos últimos datos son sencillamente falsos, debido a la metodología de medición y la base de precios que toma, pero eso otro día.
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