jueves, 14 de abril de 2011

¿Quién fue el causante de la burbuja inmobiliaria en España? Análisis, causas y responsables. (Burbuja inmobiliaria, Vivienda.40)

El estallido de la burbuja inmobiliaria en España abrió un debate sobre qué partido político era responsable de la misma con la intención como siempre de tirar balones fuera.

Recientemente, la vicepresidenta segunda y ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, afirmó que "el 40% del desempleo actual se debe al PP", mientras que Zapatero le hacía responsable al PP del 70%!! del paro actual, ya que dice que la mayroría viene de la construcción.

Antes que nada, esto de que la mayoría viene de la construcción es falso, como indican los datos de paro de mayo, en los cuales solo el 17,79% del paro actual proviene de la construcción (759.915 parados del total de 4.269.360 según los datos del gobierno, si bien son cerca de 5 millones como publicó esta semana la EPA, que no hace las eliminacíones de la estadística que hace el gobierno que sabemos que son menores a los reales al quitar de la estadística a más de 500.000 parados que no los considera como tales).


La afirmación de Zapatero y la de Salgado  intentan convencer de que el paro actual responde a la ley del suelo ("liberalizadora") que aprobó el PP cuando estaba en el gobierno y que provocó un crecimiento “desmesurado” de la inversión en construcción residencial y del empleo en este sector, que con la crisis se fue al paro. Y que ese desequilibrio lo está resolviendo el actual Gobierno.

Declaraciones que no pueden ser más demagógicas e interesadas, como mostraré a continuación.
Vamos a analizar el problema por partes, sus causas objetivas y la responsabilidad de esta burbuja, y desmontando el intento de responsabilizar (solo) en este caso al PP (como también solo al PSOE, ya que la responsabilidad es de muchos agentes y no solo por ellos (y demás grupos en el poder local o autonómico), sino también de reguladores, de individuos, de bancos y del intervencionismo de las autoridades monetarias supraestatales).

-En primer lugar, en alusión a las declaraciones de Salgado o Zapatero, simplemente una explicación muy sencilla del libre mercado. Si tu liberalizas el suelo, significa que hay más suelo para edificar viviendas, es decir la oferta se incrementa. ¿Supone esto que suban los precios? NO. Que la oferta se incremente no implica que el precio de la vivienda suba, si la demana es inferior a la oferta. Al contrario, la ausencia de oferta, o que la demanda sea mayor a la oferta, provocará un mayor incremento de los precios.
Con un ejemplo, si la oferta es de 10 viviendas y la demanda es de 5 viviendas, los precios tenderán a bajar puesto que si quieres vender tu vivienda y tienes el precio alto, los cinco que quieren comprar se decantarán por una más barata (hay 10 donde elegir). Esto es exactamente lo que está pasando ahora, que los precios están bajando porque hay muchos menos compradores que viviendas en venta, por lo que la venden quien baja más el precio.
Por el contrario, si tu oferta es de 5 viviendas y la demanda es de 10, como no hay viviendas suficientes, el vendedor puede subir precios hasta venderlo al que le da más. Es por ello que el precio en el centro de las ciudades es más caro y cae menos que en las afueras, donde hay más espacio de edificación y más oferta de viviendas.
Por lo tanto, es falso que si se aumenta la oferta de viviendas, debe ser positivo para el precio.

-En segundo lugar, la ley liberalizadora del suelo que propuso el PP fue recurrida al tribunal constitucional por diversas comunidades autónomas por invadir las competencias de las CCAA, ya que las competencias de vivienda fueron transferidas a éstas en 1985.

La ley que fue declarada nula e inconstitucional por el Tribunal Constitucional en marzo del 97 en la mayoría de su articulado como consecuencia de los recursos de inconstitucionalidad de las Administraciones autonómicas de Navarra, Cantabria, Catalunya, Aragón, Canarias y Baleares fue la Ley sobre el Régimen del Suelo y la Ordenación Urbana de 1990 y el texto refundido del Real Decreto Legislativo 1/1992.

Es decir, según la sentencia sólo las Comunidades Autónomas tienen capacidad legal para determinar las políticas urbanísticas aplicables en su territorio. El Estado no puede actuar ni siquiera en el caso en el que las Comunidades no hayan contemplado determinados aspectos legislativos.

Finalmente se aprobó una ley del suelo descafeinada en el 98 con el apoyo de CC y CIU, pero donde destaca una cosa, que es el hecho que son las Comunidades y Ayuntamientos los que deciden la política urbanística, lo que ha promovido y de qué manera la corrupción, la fuga de información privilegiada sobre terrenos a expropiar a constructores...y por tanto un gran poder de estos organismos para gestionar, vender y recalificar para obtener pelotazos.
Y estos entes públicos eran los primeros interesados en que subiera el precio de los pisos, puesto que de esta manera ingresaban muchísimo más en forma de impuestos (y en muchos casos de otras maneras digamos menos lícitas como las comisiones en negro, enriqueciéndose grupos afines, familiares...).

En definitiva, fueron los gobiernos autónomos y locales, y no el central, los que  protegieron y limitaron la urbanización del suelo, aunque no hubiera razón alguna para ello, dejando escasísimos terrenos edificables, con la perversa finalidad de poder lucrarse más (al subir más el precio) y favorecer a determinados propietarios decidiendo arbitrariamente a qué terrenos se otorgaba el privilegio de calificarse y exigiendo comisiones a constructoras y promotoras a cambio de que les otorgara la licencia.

Y en cualquier caso, el gobierno socialista ha tenido años para cambiar lo que hubieses creído erróneo. ¿Por qué no lo hicieron, a parte, eso sí de sacar la nueva ley del suelo del 2007, que suponía un "brutal" abaratamiento de las expropiaciónes, todo un ataque a la propiedad privada, y "todo un negocio que disfrutarían" aquellos que puedan "gestionar el suelo", viéndose los ayuntamientos muy beneficiados, al obtener así el "control del negocio inmobiliario" como ponían de manifiesto distintos departamentos de expertos de Derecho Urbanístico.

-En tercer lugar, veamos los datos de evolución de precios y número de viviendas iniciadas y acabadas, ya que se pretende hacer ver que la burbuja inmobiliaria es culpa y responsabilidad del PP.

Una simple observación de los datos (Federación europea hipotecaria a través de datos de Eurostat, European Mortgage Federation National Experts, European Central Bank, National Central Banks, National Statistics Offices) ponen de manifiesto que la burbuja inmobiliaria adquirió una mayor dimensión desde el año 2003 al 2007, por encima del periodo 1998-2002, y desde luego en los anteriores a éste.

La primera fila corresponde al número de viviendas iniciadas, la segunda acabadas y la tercera del % de crecimiento del precio de las viviendas de segunda mano.

Viendo la evolución de los precios medios y de su incremento porcentual más allá en el tiempo, se puede observar la tremenda burbuja creada desde el año 86, donde por cierto gobernaba el PSOE, y como es a partir realmente del año 1999 (cuando el PP llevaba ya una legislatura) cuando vuelve a crecer de manera importante, y que no dejó de hacerlo hasta que estalló en la segunda mitad del 2007, sin hacerse absolutamente nada, pese a que había numerosas voces tanto de analistas como de organismos internacionales y nacionales que advertían ya en el 2004 de la burbuja que se estaba produciendo y de las graves consecuencias que conllevaba.

Y es que como el propio ex-ministro de fomento José Blanco reconoció publicamente en Mayo del 2010, “todos sabíamos que la burbuja estaba ahí pero no hicimos mucho para atajarla” y " que durante el boom inmobiliario los políticos interpretaron que determinados ingresos derivados de la burbuja eran estructurales, cuando realmente eran coyunturales", declaraciones que echan por tierra las afirmaciones de Salgado y ZP.
Toda una muestra de la buena gestión que han llevado a cabo los responsables políticos (todos), y que ha supuesto esta crisis al ciudadano. Y esto es algo que han hecho mal y de lo que se han aprovechado todos los partidos políticos.

En cuanto a razones sociológicas y económicas, la causa del incremento del precio de la vivienda en España ha sido por varios motivos, tales como el fuerte incremento de la inmigración (fomentada por políticos), y por tanto de la población, la emancipación de la generación del baby boom, que supuso que una mayor cantidad de jóvenes buscara casa, las expectativas de revalorización del precio de la vivienda, que retroalimentaba el problema (estaba extendido el pensar que si no compraban en ese momento no serían capaces de comprar en el futuro), erróneas creencias como que la vivienda nunca baja ni puede bajar, que es más rentable que invertir en bolsa, que pagar un alquiler es tirar el dinero, que todos los extranjeros quieren comprar casa en España y eso hará que los precios crezcan mucho. También destacaron otros factores como la mala (que no poca) regulación bancaria y sus políticas de riesgo y de objetivos, colaborando también los sindicatos, presentes en los consejos en cajas (junto a políticos) y que exigían facilidades de préstamos ya que quién era el banco para negar a alguien el derecho a la vivienda...y el factor que destacó especialmente, la reducción de tipos experimentada desde 1995, que provocó una impresionante expansión del crédito íncentivando compras muy apalancadas, dirigida fundamentalmente al mercado inmobiliario, que ofrecía un gran potencial debido a su fuerte corrección durante los primeros años de los 90. A esto se añadía la mejora de otras facilidades crediticias como el aumento del plazo de amortización, que permitió endeudarse por más importe y más años.

Y tampoco ayudaron actuaciones políticas (a parte de lo comentado anteriormente) como las ayudas fiscales a la compra de vivienda, la restricción de la cantidad de suelo urbanizable en España, comentada antes, o el negocio montado con las VPO y la facilidad (fraudes a parte) que había para convertir las VPO en vivienda libre vendiéndose a precios en algunos casos miles de veces por ciento más caro, y que los planes de vivienda 2002-2005, 2005-2008 y ahora el 2009-2012 ha metido mano seriamente para que esto no ocurra al otorgar un periodo mínimo para que esto ocurra de 30 años. Además, los ayuntamientos subieron considerablemente las rentas que podían acceder a él y los precios de venta de estas VPO para así ingresar más impuestos favoreciendo así más ventas a más gente, hasta el punto que actualmente la gente que les ha tocado en sorteo debe renunciar al no poder ni hacer frente.

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4 comentarios:

  1. me quito el sombrero, ante tan buena explicacion de la burbuja inmobiliaria, poniendo a cada uno en su sitio.
    Te voy a seguir.

    http://demileuristamillonario.com

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  2. Un mil % no es miles de veces más caro, sino 11 veces más caro

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  3. si señor, te guardo en la selecta lista de mis favoritos (creeme que hay pocas en la lista)

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  4. En respuesta a anónimo (segundo comentario)toda la razón. Corregido el lapsus.
    Al resto, agradecimientos.

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