sábado, 21 de agosto de 2010

Las 10 reglas de oro para vender tu casa. (Burbuja inmobiliaria. Vivienda. 22)

Las diez reglas de oro para acortar el tiempo de venta en estos momentos en que miles de vendedores están realmente sufriendo para conseguir cerrar la operación:

1.- Bajar el precio de la vivienda.

El vendedor tiene que ser realista: los precios actuales están en su inmensa mayoría fuera del radar de los compradores y solo los precios atractivos pueden llamar la atención de la demanda. Hay un stock de vivienda enorme y los bancos no lo están poniendo nada fácil para poder acceder a una hipoteca así que los compradores ya no tienen la ayuda que antes suponían las hipotecas al 100%-120%.
2.- Tasar la vivienda

Las tasaciones con una antigüedad de más de 3 meses son papel mojado y no pueden ni deben utilizarse para fijar o negociar el precio de una casa. Merece la pena gastar un poco de dinero en una tasación actual que justifique el precio pedido, antes que aplicar rebajas que por pequeñas que sean pueden ser más elevadas que el coste de la tasación. La recomendación es que al precio tasado se le aplique un 20% de descuento

3.- Poner la vivienda en un portal inmobiliario

Los compradores de viviendas ya únicamente buscan en internet. el desplome de la burbuja inmobiliaria ha traído, entre otras cosas, una migración masiva de la demanda a la red, donde la exposición de una casa es enorme ya que internet ofrece la posibilidad de ver imágenes, fotografías y planos de la vivienda, realizar comparativas con pisos en el entorno o conocer la zona en la que se sitúa la vivienda. Es importante que el anuncio muestre el mayor número de recursos gráficos posibles (fotografías, vídeos, visita virtual) y descripciones precisas del inmueble.

4.- Ponerse en manos de una agencia inmobiliaria que conozca bien el mercado de la zona

Miles de vendedores se enfrentan por primera vez a la venta de su casa y si hace años era una operación sencilla hoy se ha vuelto endiabladamente complicada. Ya no vale cualquier cosa y la experiencia de un profesional puede suponer cerrar o no la operación. Además en muchos casos los “chollos” están siendo negociados por los profesionales que pueden conseguir descuentos por encima de los dos dígitos.

5.- Apenas hay viviendas únicas, especiales, singulares…

Es habitual que los propietarios crean que su casa es única por esto o aquello y que intenten trasladar al precio esta cualidad. Desengañémonos: casas realmente singulares hay un puñado. Evitar calificar un piso y pretender cobrar por ello no suele ser una buena estrategia. Una buena manera de descubrir si la vivienda es tan especial es preguntarse: cuántas viviendas como la mía hay en esta misma calle o en el barrio. La respuesta suele ser más numerosa de lo que al vendedor le gustaría

6.- La primera impresión es la que cuenta

A la hora de enseñar la vivienda en venta no conviene dar sensación de nerviosismo o desesperación por vender la casa. Tampoco hay que exagerar en exceso los aspectos positivos de la vivienda porque puede generar desconfianza. La sensación del posible comprador durante la visita tiene que ser inmejorable por lo que es muy recomendable mantener la casa bien aireada y ventilada, sin olores. En la medida de lo posible la visita se producirá en las horas en las que la casa goce de más luz natural. La casa ha de estar limpia y ordenada y si fuera posible, que en el momento de la visita no estuvieran presentes otros miembros de la familia, niños o mascotas domésticas

7.- Preparar una carpeta de venta

Resulta muy útil preparar un archivo que incluya todos los papeles y documentos relacionados con la casa, como los recibos del pago de impuestos o que se está al día del pago de las facturas de gas, luz y agua. También puede enriquecerse esta carpeta de venta con información del edificio, los vecinos, el barrio (colegios, comercios, etc así como de los medios de transporte y/o posibles aparcamientos con los que cuenta la zona)

8.- Transparencia

Ser claro tiene premio, más en un momento como éste en el que el comprador tiene todo el tiempo del mundo y puede comprobar que todo está en las condiciones en las que el vendedor asegura. Si la vivienda tiene algún fallo o vicio oculto es mejor ser transparentes y no ocultarlo, ya que si se descubre antes del cierre de la operación generará una gran desconfianza y probablemente provocará que no llegue a buen puerto.

9.- Diferenciar al comprador del cotilla.

Cualquier casa que sale al mercado recibe, las primeras semanas, multitud de llamadas, de interesados que van a ver la vivienda o se interesan por el precio. En muchos casos son los vecinos. Pasado el primer impacto, el vendedor que pensaba que la venta iba a ser rápida ve cómo las llamadas y los emails van perdiendo fuerza y se pregunta qué está pasando. Simplemente los cotillas han satisfecho su curiosidad y empieza realmente la venta. Centrar la atención en aquellos visitantes que estén realmente interesados frente a aquellos que sólo curiosean supondrá un enorme ahorro de tiempo y esfuerzo. Para ello es importante tener en cuenta algunos puntos que facilitan el análisis: la motivación para la compra, si es realista respecto a las expectativas de precio, si es abierto y coopera, si ya ha visitado el banco y conoce sus posibilidades financieras o si tiene tiempo suficiente para el proceso de compra.

10.- Escuchar ofertas.

No hay que ponerse “fronteras rojas” ni asumir que hay un precio mínimo por debajo del que no se venderá la vivienda. En muchas ocasiones los vendedores aceptarían ofertas que rechazaron en el pasado y que ya nadie las va a presentar, y siguen rechazando ofertas que en un futuro podrían aceptar. En un escenario como el actual rechazar una oferta puede suponer un futuro lamento. Es necesario estar dispuesto a escuchar ofertas y valorarlas. De todas maneras, hay que diferenciar entre aquellos posibles compradores que realizan una oferta real y aquéllos que la hacen sabiendo que no se va aceptar. Recibir ofertas a través de un profesional inmobiliario suele ser una buena manera de filtrar el interés del comprador.

Fuente: Idealista.

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