martes, 22 de diciembre de 2009

Han corregido suficiente el precio de los pisos? (Burbuja inmobiliaria. 9)

Como todo el mundo sabe, la burbuja inmobiliaria española explotó en el segundo semestre del 2007. Sin embargo, al contrario de en otros muchos países (USA, Reino Unido, Dubai, Irlanda…) los precios aquí han caído en mucha menor cuantía. Los motivos son diversos (ya profundizaré en una próxima nota), y aquí la gente es reacia a bajar el precio ya que es típica pensar que ´´ ya subirá, siempre lo hace ´´. Pero hay que tener cuidado con esto, y fijarse en situaciones parecidas en la historia, y más considerando los precios carentes de toda lógica que han alcanzado las viviendas en España.



Aquí os muestro un caso ilustrativo (escrito por Pomares, y no es el televisivo) de un caso en el que se vivió una burbuja parecida a la nuestra, las mismas declaraciones de que el ladrillo nunca baja, de que ya subirá, el gobierno quitando hierro, mes tras mes, distintos estamentos diciendo que es el mejor momento para comprar… El ejemplo es Japón. Era distinta su burbuja??

"Erase una vez un país que tan solo tenia un 28% de su territorio habitable y con una elevada población, en ese país nadie pensaba que el precio de la vivienda pudiese bajar porque aunque en mayor o menor medida la población pudiese crecer a menor velocidad o incluso pudiese decrecer el terreno seguiría siendo un bien escaso.

La convicción de que algo no puede caer es el primer paso para crear una burbuja y las justificaciones de los elevados precios llegan a ser de lo más creativas.

Este país es Japón, desde máximos de la burbuja en los 90 los precios han sufrido caídas de más del 60% de media y alcanzando caídas del 80% en Tokio. Como anécdota en aquellos días se decía que el precio de la vivienda en Tokio sería el último en caer, (pues no sé si fue el último en caer pero lo que si que puedo afirmar es que fue el que más cayó).

Durante los cerca de 20 años de caída continuada de los precios han sido varios los intentos de recuperación de los precios pero la gente prefiere no comprar y vivir de alquiler, hace años en Japón todo el mundo tenia mentalidad de propietario y ese era otro argumento para justificar los precios, “es que los japoneses no alquilan prefieren comprar porque tienen un fuerte sentimiento de la propiedad”. En la actualidad el 60,3% de los japoneses posee su propia vivienda.

Imagino que todo lo que llevo escrito se puede aplicar al caso español, bueno todo no, aquí tenemos muchísima superficie susceptible de urbanizar.

En el primer gráfico* adjunto pueden ver la comparativa de los precios de las seis principales ciudades japonesas comparado con el índice de precios Chase Shiller (esto lo añado yo, y es que este índice es muy prestigioso y muy seguido para ver la evolución de precios en USA) de San Francisco, verán que con unos años de diferencia parece que la historia se repite.... Primero fue Japón, luego EEUU ¿y después España?.

En el otro gráfico adjunto pueden ver las diferentes fases que tuvo la burbuja inmobiliaria nipona y las reflexiones de la gente en cada uno de los momentos. Analizando los precios desde 1980 a 2004 y puestos en base 100 se llego a un máximo de 210 para volver en 2004 de nuevo a 100. A principios de 1980 la gente prefería alquilar, cuando los precios de la vivienda comienzan a subir la gente abandona el alquiler porque lo considera “tirar el dinero”. Durante toda la subida en ningún momento se habla de techo y todo se justifica y durante la caída se habla de que nunca hubo un mejor momento para comprar pero los precios seguían cayendo al tiempo que la gente empezaba a decir que era tarde para vender. Hoy en Japón se prefiere alquilar.

¿En qué situación nos encontramos ahora en España?, Si asistimos a una caída de los precios disparatados ¿cómo va a afectar al consumo? Es bien sabido que uno de los factores claves a la hora de consumir es la sensación de riqueza, esta sensación aún perdura en muchos propietarios de vivienda, pese a llevar más de dos años con la vivienda a la venta. Pero es posible que llegue un momento en el que esa sensación se desvanezca y tome poder la sensación de millones de españoles hipotecados de por vida en activos que valen menos que su deuda".

Bueno, esto es un caso a tener en cuenta, aunque no significa que se tenga que dar aquí de la misma manera. Simplemente tumba todos esos elementos que aquí se han intentado hacer ver por lo que era iimposible que cayera el ladrillo, o de que ya no puede caer más. Es más, va a seguir cayendo y no solo el año que viene. De hecho en otras recesiones en España con crisis financiera, los precios de las viviendas cayeron durante 5 años (sí, aunque suene raro), con una diferencia, que la actual crisis es mucho peor que la de entonces, y la burbuja es mayor.

Evolución precios Japón y comentarios en distintos momentos y comparación USA

Comparativa evolución precios Japón-USA

Evolución precios Japón y comentarios en distintos momentos y comparación USA


Comparativa evolución precios Japón-USA

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