Juan R. Rallo analiza el reciente dato sobre la subida de un 0,7% de los precios de la vivienda con respecto al trimestre anterior, y desde luego no puedo estar más de acuerdo con el análisis.
Artículo de El Economista:
"Con la recuperación económica española sucede algo similar que con la evolución de los precios de la vivienda: que cualquier rebote coyuntural se recibe con indebidos alborozos como si se nos abrieran repentinamente las puertas del cielo. Tras más de un lustro de crisis, buscamos desesperadamente buenas noticias que, especialmente en esta época navideña, le insuflen algo de positividad a nuestro estado de ánimo.
Sin embargo, deberíamos tener cuidado con los clavos ardiendo a los que decidimos agarrarnos, no sea que vayamos a quemarnos. Es verdad que, según el Instituto Nacional de Estadística, en el tercer trimestre de 2013 el precio de la vivienda aumentó un 0,7% con respecto al trimestre anterior, pero nada hay en el mercado inmobiliario español que, en general, nos haga pensar en un relanzamiento perdurable de los precios.
Primero, echemos un vistazo a la oferta: el stock de vivienda nueva pendiente de venta oscila entre las cerca de 650.000 que cifra el Ministerio de Fomento y las más de 800.000 que estima CatalunyaCaixa. Las viviendas terminadas en 2012 fueron 120.000, y atendiendo a la evolución seguida durante este año, se acabarán construyendo cerca de 75.000.
Es verdad que el número de viviendas iniciadas se está estabilizando en torno a 30.000 anuales, pero todavía restan varios cientos de miles de viviendas a medio construir que se intentarán completar en los próximos años.
Segundo, analicemos la demanda: según el INE, las adquisiciones de vivienda nueva en 2012 fueron de 155.000 y este año previsiblemente concluirán en 145.000. Dado que el endeudamiento familiar y el desempleo siguen muy elevados y no van a mejorar de forma sustancial en un futuro previsible, no hay mucho motivo para pensar que esta cifra se incremente significativamente.
Por tanto, el stock de vivienda nueva se vaciará, siendo optimistas, a un ritmo de 100.000 viviendas anuales: es decir, tardaríamos entre seis y ocho años en liquidar todo el inventario invendido actual.
Algo similar sucede con el mercado de segunda mano, cuya oferta Acuña y Asociados estima en unas 750.000 unidades y su demanda anual, según el INE, es de poco más de 150.000.
Mas sus perspectivas a largo plazo son todavía más preocupantes: de nuevo según las previsiones del INE, a partir del año 2017 nuestro país registrará decrecimiento vegetativo -más defunciones que nacimientos-, lo que implica mayor oferta de viviendas de segunda mano por parte de los fallecidos y menor demanda por parte de los no nacidos.
Este desequilibrio entre oferta y demanda se completa, para más inri, con un desequilibrio no corregido en los precios de la vivienda: según el Observatorio de Coyuntura del Instituto Juan de Mariana, el precio de la vivienda en España todavía tendría que descender como mínimo un 15 por ciento con respecto a los niveles actuales para regresar a su relación histórica con el precio del alquiler.
En suma: el mercado inmobiliario español seguirá abaratándose por cuanto todavía no hemos digerido ni los desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda ni los desajustes entre el precio en propiedad y el precio de los alquileres. Por supuesto, esto no significa que todo activo inmobiliario, o incluso todo mercado inmobiliario local, vayan a depreciarse en el futuro: pero, para el conjunto del país, los precios todavía tienen un marcado recorrido a la baja.
Más allá de las cuantías específicas, no debería existir demasiado disenso en que la caída seguirá produciéndose. Entonces, ¿a qué viene echar las campanas al vuelo por el repunte del 0,7% en el tercer trimestre? No olvidemos que, durante el segundo trimestre de 2010, los precios crecieron un 1,6% pese a su nivel mucho más burbujeante que el actual, y que en este trimestre han aumentado con un volumen históricamente mínimo de operaciones.
Mayores precios no equivalen, por tanto, a relanzamiento inmobiliario, sobre todo mientras subsistan desequilibrios en el sector. Del mismo modo, reducción de la prima de riesgo, rebote del PIB y del empleo, o revalorización bursátil no equivalen a recuperación sostenida de la actividad económica, sobre todo mientras no se hayan saneado la burbuja financiera, la burbuja productiva y la burbuja estatal
Por desgracia, muchos se aferran a la esperanza de que la economía española se recupere sin haber solventado sus desequilibrios de partida, tal como otros se aferran a la esperanza de que los precios de la vivienda se reinflen sin haber pinchado previamente la burbuja. Más dura será la caída."
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