La burbuja inmobiliaria del año 1990 vs. las del 2007. (Burbuja inmobiliaria. Vivienda. 17)

La fundación de cajas de ahorro (funcas) ha presentado un informe que sirve para comparar la intensidad de los dos ciclos bajistas de la vivienda recientes en España, el iniciado en 1990 y el de 2007.  En este gráfico se muestra la evolución comparada del precio real (descontando inflación) de la vivienda durante el boom como un número índice (año inicial = 100, con datos semestrales) desde el momento en el que se considera que comienza el ciclo alcista de la vivienda: diciembre de 1985 para el primero de ellos, y diciembre de 1997 para el segundo.

 En ellos se puede observar como el ciclo del año la duración de cada etapa expansiva desde su inicio hasta el año en el que el precio alcanza su valor máximo. El gráfico muestra claramente que la intensidad de la etapa expansiva del actual ciclo de la vivienda no ha sido superior a la del ciclo de finales de los ochenta. Así, en junio de 1990 el precio real de la vivienda presentó su valor máximo, siendo 2,1 veces superior al valor en el año de partida.

La siguiente etapa expansiva que comienza en diciembre de 1997 alcanza el máximo en junio de 2007, con unos precios 2,08 veces superiores a los del año inicial. "Sin embargo, como puede observarse en el gráfico, aunque la magnitud del crecimiento del precio de la vivienda entre el comienzo del ciclo y el punto álgido es similar, sí que existe gran diferencia en la duración del mismo. Si en el primer ciclo el crecimiento del precio se agotó en diez semestres (cinco años), en el siguiente ciclo la etapa expansiva duró el doble, veinte semestres (diez años)", precisa Funcas.

En la parte inferior del gráfico 1.3 (el de arriba) contenido en el informe de funcas, (vía Idealista) se muestra la intensidad del ajuste que se está produciendo desde el punto máximo del ciclo. Se observa claramente que la magnitud del ajuste del último ciclo está siguiendo una pauta similar a la observada justo después de la etapa expansiva que finalizó en 1990. Hasta que no finalice la corrección en el precio de la vivienda no es posible comparar la duración del periodo de ajuste en ambos ciclos. Se puede comprobar que la anterior crisis inmobiliaria presentó una caída muy pronunciada en los primeros semestres, que luego se estabilizó. Si la crisis actual siguiese el mismo patrón, esta fase de estabilización se alcanzaría en dos semestres más, a mediados de 2010, para luego seguir cayendo más lentamente. Eso sí, no hay ningún elemento que garantice esa simetría en el periodo de ajuste de las dos crisis.

 Otro elemento importante en la comparación del ajuste en los precios reales de la vivienda se deriva de la distinta inflación que se observó en los dos periodos. En el gráfico 2 se observa que en los primeros años noventa el precio nominal (el precio establecido, el que marca la etiqueta) apenas disminuyó, produciéndose la reducción en el precio real debido a las elevadas tasas de inflación (su valor real disminuye porque aunque el precio en etiqueta de la vivienda no cayó prácticamente, el precio de las demás cosas y por tanto el coste de la vida, sí que aumentó). Sin embargo, en el ajuste actual no existe un crecimiento del nivel general de precios o inflación, por lo que la caída en los precios nominales ha de ser más acusada.

 

Por tanto y fijándonos en burbujas anteriores, aún faltaría un importante tramo de bajada en los precios de la vivienda y en la recuperación del sector, considerando además que las condiciones actualmente son bastante peores, lo que puede acentuar más este ajuste.