Un ejemplo es comparar el importe de la vivienda con el precio que se paga por el alquiler de la misma, también conocido como PER. Este indicador (en inglés, price earnings), de origen bursátil, es un ratio que indica el número de veces que el precio contiene al beneficio. Al trasladarlo al ladrillo se deduce que a mayor PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa.
Si tomamos como referencia una casa con un precio de 240.000 euros y su alquiler supone 9.600 euros anuales, su PER es de 25. Esto se traduce en que se tardarían 25 años en recuperar dicha inversión a través del alquiler. A finales de 2007, el PER de la vivienda en España tocó su nivel más alto al situarse en 32,2, frente a su media histórica de 19,5. Esto suponía que los precios de los pisos estaban sobrevalorados en un 40%, de acuerdo con las estimaciones del Instituto Juan de Mariana.
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, la trayectoria de este índice ha sido a la baja hasta cerrar 2010 con un PER de 25,6. Un nivel similar al registrado en 2003 cuando se situó en 25,3.
La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%; en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%. “Como consecuencia de esta lentitud, tras tres años de crisis, la necesaria corrección del precio de los inmuebles todavía no se ha alcanzado”, expresan desde el Observatorio de Coyuntura (OCE) del Instituto Juan de Mariana. “Si el ajuste prosigue a este ritmo, necesitaríamos alrededor de cuatro años más para completarlo”, concluye.
“Para saber si los precios de las viviendas son caros o baratos se utilizan muchos indicadores, pero la experiencia indica que el vinculado al esfuerzo financiero es el más significativo”, recalca Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
Este parámetro recoge los cambios en los tipos de interés, la renta de los hogares, el precio de la vivienda y el plazo al que se dan los créditos hipotecarios. Un resultado por encima del 40% señala que los precios son elevados, mientras que por debajo del 30% son baratos.
Según los últimos datos del Banco de España (BdE), el esfuerzo financiero que hacen las familias para adquirir una vivienda aumentó en diciembre tras encadenar 27 meses de descensos, tanto si se incluye o no las deducciones. En el último trimestre del año, este ratio alcanzó el 33,1% en su versión bruta y el 26,8% en su versión neta de impuestos. En septiembre de 2008, ambas variables tocaron su máximo histórico en el 52,8% para el esfuerzo sin deducciones y en el 42,6% con deducciones.
Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) subrayan que el ajuste experimentado en los precios de la vivienda, así como la caída de los tipos de interés hipotecarias han llevado a este indicador a experimentar una fuerte corrección desde los máximos para situarse ahora en niveles similares a los de 2003 y 2004.
En cualquier caso, la organización explica que la estabilización en los ritmos de ajuste en estas variables condicionará la evolución del indicador en los próximos trimestre por lo que no descartan una tendencia “ligeramente al alza” en la segunda mitad de 2011. Una visión que contrasta con la opinión del Banco de España que prevé que el esfuerzo financiero no aumente, a pesar de la eliminación parcial de la desgravación fiscal para los contribuyentes de mayores rentas.
Los expertos también aconsejan tener presente el salario de un individuo cuando se quiere compra un piso. En concreto, recomiendan que el precio máximo de la vivienda no sea superior a 2,5 ó 3 veces los ingresos brutos anuales del individuo. Por lo que, un mileurista que cobre 12.000 euros anuales podría permitirse una vivienda de 36.000 euros.
La última estadística de Eurostat en este asunto revela que la media de este parámetro en España fue de 21.150 euros al año, por lo que el importe máximo a pagar por una vivienda sería 63.450 euros.
Más reciente son los datos que se desprenden de un estudio realizado por Adecco y la escuela de negocio IESE que recoge la evolución del salario en 14 países europeos entre 2003 y 2008. Según este informe, el salario bruto en España ronda los 21.500 euros brutos al año, un 20% menos que la media europea. Un trabajador que cobre ese sueldo debería adquirir un piso de 64.500 euros de acuerdo con las recomendaciones de los expertos.
Por otro lado, el colectivo de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) reseña que el 63% de los trabajadores españoles perciben al mes unos ingresos brutos inferiores a los 1.100 euros. Mientras que la retribución media nacional es de 18.087 euros brutos, que se traduce en un piso de 54.234 euros."
Fuente Imagen: Instituto Juan de Mariana
Artículo de Invertia
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