¿Sube el precio de la vivienda?

José Luis Ruiz Bartolomé analiza la situación de la vivienda y los recientes datos del INE, destacando algunas variables en las que hay que fijarse.

Artículo de Libre Mercado:

"Ayer tuvieron gran repercusión los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el precio de la vivienda, y no es para menos. Desde el segundo trimestre de 2010 no ocurría algo así. ¿Brotes verdes? ¿Recuperación a la vista? ¿Espejismo?

Antes de entrar en materia, fíjense en esta tabla:

	1T 2013	2T 2013	3T 2013
Total	92.900	73.100	70.200
Extranjeros	8.013	8.204	10.970
%	8,6 %	11,2 %	15,6 %

Habrá que esperar a los datos del último trimestre, aunque todo parece apuntar a que en 2013 el peso del comprador extranjero superará al que representaba en  2012 (8,1%), 2011 (6%), 2010 (4,4%), 2009 (4,2%). Incluso en el eufórico 2006 no llegaba al 9%.

La coincidencia de una mayor presencia del comprador extranjero y de un descenso casi sin precedentes del comprador español es sin duda un elemento diferencial y novedoso en el análisis del mercado de la vivienda actual.

El mercado español de hoy cruza muy pocas operaciones. Ha quedado reducido a apenas un 30%: de unas 250.000 viviendas a 70.000. Es un mercado menguante. En el interanual, el último trimestre ha perdido casi un 7%. ¿Es este mercado representativo? Mucho menos que lo que lo era en cualquier otro ejercicio pasado. Por eso, los datos de un trimestre aislado hay que tomarlos con mucha precaución. Pero, además, aunque se consolidaran las subidas en trimestres venideros, no deberíamos tenerlos muy en cuenta mientras el volumen de operaciones fuera tan bajo. ¿O nos fiaríamos del precio de la acción de una empresa si de repente el volumen se desplomara?

Por tanto, debemos darle al dato una importancia relativa. Pero esto no es todo. Como es bien sabido, la financiación hipotecaria prácticamente ha desaparecido. Sin embargo, no fluye de la misma manera cuando el piso pertenece a una entidad financiera. En estos casos, la financiación es mayor, y más flexible: carencias, diferenciales más bajos, y plazos de amortización más largos. Con ello se consigue vender más caro que la competencia. Y según pasan los meses, cada vez es menor el peso de los particulares y de los promotores (casi inexistentes) en el mix de viviendas vendidas.

Por último, la tabla que les he mostrado arriba. En efecto, el extranjero está apostando por la vivienda española porque la percibe barata, como una oportunidad. Afortunadamente, y a diferencia de otros países que han sufrido un fuerte ajuste inmobiliario, España es un destino turístico de primer orden. Tan es así que un 15% de todas las ventas del trimestre han sido protagonizadas por extranjeros.

Los extranjeros compran sobre todo en zonas costeras y en las islas. Así, no debería sorprender que el mayor crecimiento de ventas se haya registrado en las provincias de Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería y Alicante.

La costa fue también donde antes se produjo el ajuste. Cuando todavía oficialmente se decía que en Madrid los pisos sólo habían bajado un 10% y cosas por el estilo, ya se reconocía que la vivienda vacacional había caído hasta un 50%. Este es un dato importante, pues en las provincias mencionadas y otras muchas se pueden encontrar muchísimos pisos que han pasado de valorarse en 200.000 euros hasta 60 o 70.000. Y es relevante porque una subida leve de, digamos, 5.000 euros, sobre un piso de 70.000, representa un 7% de aumento (aunque realmente siga siendo un tercio de lo que llegó a pagarse por ese piso hace unos años).

Por todo ello no debe sorprendernos que las subidas de precio (muy leves, en todo caso)que anunció ayer el INE se concentren sobre todo en las regiones costeras: Islas Baleares y Comunidad Valenciana encabezan el ranking, y también en positivo se encuentran Cataluña, Andalucía y Murcia. Es cierto que también se cuelan en posiciones destacadas La Rioja, Cantabria y el País Vasco: de todos es conocido que son el núcleo duro de las regiones con menor índice de paro y con las economías más sólidas."