1.- Demanda de vivienda: Se trata de una de las claves para la recuperación del sector. Su comportamiento dependerá del acceso al crédito, de la evolución del desempleo, de la evolución de los precios de la vivienda y del componente demográfico. Además, como recuerda asexor, los problemas que existen en el mercado de trabajo español elevan la incertidumbre sobre las personas ocupadas, que optan por retrasar la compra de una vivienda.
Axesor propone razones optimistas como la previsible mayor caída de precios y los bajos tipos de interés para impulsar la demanda. La primera de las razones debería producirse en los próximos trimestres y en cuanto a la segunda, los tipos están en mínimos históricos con lo que cualquier subida futura (se descarta a corto plazo) penalizará el mercado inmobiliario.
Por el momento, ni los severos problemas de liquidez del sistema financiero ni el desempleo permiten mirar con optimismo la reactivación de la demanda de vivienda y la salida de la crisis inmobiliaria, según la firma.
2.- El precio de la vivienda: Los bajos tipos de interés, un fácil acceso al crédito, las altas rentabilidades del sector, expectativas de mayores aumentos de precios fueron un cóctel explosivo que derivó en la formación de la burbuja inmobiliaria. Desde el pico alcanzado en el primer trimestre de 2008 y según datos del ministerio de vivienda, el precio ha acumulado una caída nominal del 12,02% a finales del primer semestre del 2010.
Axesor recuerda que los precios han caído poco en relación con el indicador de accesibilidad medido a partir de la capacidad de pago a largo plazo de las familias españolas. Y hay ratios como el precio de la vivienda y la renta de los hogares que indican la necesidad de mayores caídas, entre un 12 y 15% más de media, para bajar de los 6,8 años de renta familiar bruta necesarios para la compra de una casa a una cifra en torno a 4-5 años.
La firma destaca que los ajustes de precios se producirán en función de los diferentes mercados y/o provincias ya que en cada una hay un stock o una demanda distinta. Para 2011 entre las provincias españolas en que se estima una mayor caída del precio se encuentran Málaga y Toledo, con descensos del 31% y 27%, respectivamente, desde su propio pico. Otras provincias expuestas a fuertes caídas de precios de entre el 20% y 30% son Alicante, Valencia, Huelva, Tenerife, Zaragoza, Madrid, Las Palmas, Segovia, Granada, Almería, Cadiz, Guadalajara, Castellón, Baleares, Huesca y Murcia.
Axesor destaca en su informe "la verdadera dimensión de la crisis del macrosector de la construcción" que el mayor impacto negativo en los precios se encuentra en las comunidades turísticas, especialmente en la Comunidad valenciana, Andalucía, región de Murcia y los dos archipiélagos.
Las comunidades autónomas donde los precios caerán el año que viene entre un 10% y un 20% desde su pico son Castilla y León, el País vasco, la Rioja navarra y Cataluña.
Las razones que esgrime asexor para esperar más caídas de precios son:
- 2010 no permitirá reajustar los precios de la vivienda en españa, ante el elevado excedente de vivienda sin vender.
- Con la recuperación de las economías alemana y francesa, probablemente haya una subida de tipos de interés (sus expectativas están ligadas a las del euribor), lo que hundiría aún más al sector inmobiliario español.
- La contracción del pib español y la aún elevada tasa de desempleo (escasa demanda de casa).
- Las necesidades de liquidez de la banca seguirán impidiendo una reactivación del crédito a empresas y familias.
- La desaparición de las ayudas fiscales pueden tener un efecto negativo, como se ha demostrado en el mercado inmobiliario americano o recientemente en España con el fin de las ayudas fiscales a la compra de coches.
3.- El papel de la banca en la recuperación del sector: Si la financiación que llega a familias y empresas sigue siendo escasa las posibilidades de reactivación de la demanda inmobiliaria se reducen y el riesgo de crédito de las empresas ligadas a la construcción y al sector inmobiliario aumenta.
Los activos inmobiliarios en el balance de las entidades financieras durante más de 24 meses requieren el 30% de cobertura. Estas nuevas provisiones introducirán una buena dosis de realismo y ayudarán a que se produzca el ajuste en el mercado inmobiliario, con mayores caídas de precio a lo largo de 2011. El problema es que estos activos inmobiliarios, como promociones en curso, requerirán cada vez mayores inversiones para convertirlas en pisos habitables.
Por último, Axesor cree cada vez más evidente que “la significativa caída en el precio del suelo hará que las nuevas viviendas tengan un coste más barato y, por tanto, unos precios más asequibles. En este contexto las viviendas en el mercado tendrán que rebajar sus precios. Cuanto más tarde se produzca el ajuste, más difícil será la consolidación de la recuperación del sector.
Fuente: Idealista.
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