jueves, 9 de febrero de 2017

La conspiración contra los jóvenes (III): vivienda

Juan Morillo muestra nuevos casos de populismos y medidas legales que lejos de ayudar a los jóvenes, los perjudica gravemente. 


Mostramos a continuación tres populismos regulatorios que, lejos de ayudar a los jóvenes, los perjudica gravemente.
Regulaciones que limitan la oferta
Como vimos en otro artículo, a la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, se le ha ocurrido la curiosa idea de frenar la actividad turística de la ciudad. Fue prácticamente su primera decisión importante al ser nombrada alcaldesa, y consistió en suspender la concesión de licencias turísticas en Barcelona. Esto significa que no se pueden abrir nuevos establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, hostales, pensiones, apartahoteles, residencias de estudiantes, albergues juveniles y otras viviendas de uso turístico.
Esto significa limitar la oferta de hospedaje en Barcelona. No hace falta ser doctor en Economía para darse cuenta que si se limita la oferta y la demanda crece, los precios tenderán a subir.
Flaco favor para los ciudadanos, en especial los jóvenes, que verán como los precios de los inmuebles y alquileres aumentan, dificultando la compra de una vivienda e incluso teniendo que irse a vivir a alguna localidad más asequible.
Dación de pago
Como ya es bien sabido, la dación de pago (datio in solutum) consiste en saldar una deuda mediante la entrega de un activo. En el ámbito hipotecario significa entregar el inmueble hipotecado a cambio de saldar toda la deuda hipotecaria… aunque ésta sea superior al valor del inmueble.
La dación en pago ha existido siempre en España (no es nada especial ni nuevo) pero siempre que se pactara en el contrato. En caso contrario habrá que atender a las cláusulas contractuales.
La mayoría de las hipotecas firmadas en España no contemplaban la dación de pago, simplemente porque encarece el préstamo. Lo cual posibilitó que el acceso a la vivienda fuese mucho más asequible. De establecerse la dación de pago en el contrato, el banco aumenta el diferencial para protegerse del posible riesgo de impago y devaluación del activo.
Por tanto, nos encontramos pues ante un caso de populismo judicial que genera inseguridad jurídica al permitir el fraude contractual.
Existen, sin embargo, salidas dentro de la jurisdicción para que el deudor pueda responder al contrato que se ha firmado con una entidad financiera. Son las llamadas leyes de segunda oportunidad, que permiten la reestructuración de las deudas de personas físicas para que se pueda hacer frente a las mismas.
Las consecuencias de la dación de pago sin que lo establezca el contrato son la restricción del crédito, el encarecimiento de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones al otorga una hipoteca.
¿Quiénes son los más perjudicados? La población con rentas más bajas, principalmente los jóvenes. No podrán hacer frente al encarecimiento de las hipotecas ni cumplir los requisitos requeridos.
Clausulas suelo
Recientemente los jueces del Alto Tribunal declararon nulas las cláusulas suelo, que son aquellas cláusulas contractuales que establecen un tope mínimo para los intereses hipotecarios.
Como en el caso de la dación en pago nos encontramos ante populismo judicial, ya que las cláusulas suelo han existido siempre, son claras y son legales y legítimas. Se pueden establecer o no, pero si forman parte del contrato deben cumplirse. Son transparentes y no son abusivas en tanto que las partes las acuerdan y aceptan voluntariamente.
Las consecuencias de la anulación de estas cláusulas serán: hipotecas más caras, más comisiones, presumiblemente tipos fijos y, por descontado, hipotecas mucho más selectivas. ¿Los perjudicados? Los de siempre: los jóvenes, cuyo acceso a la compra de vivienda se complicará notablemente.

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