viernes, 22 de marzo de 2013

¿Qué efectos tendrá la sentencia de la UE sobre los desahucios en España? (Vivienda, Burbuja inmobiliaria. 82)


¿Qué consecuencias e implicaciones tiene la reciente sentencia de la UE sobre los desahucios en España? ¿Indica que la Ley Hipotecaria en España es ilegal o abusiva? 

"El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) ha dictaminado este jueves que la legislación española sobre desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza a los ciudadanos una protección suficiente y efectiva frente a cláusulas abusivas en las hipotecas y, por tanto, es contraria a la directiva europea de protección de los consumidores.
Sin embargo, al contrario de lo que se ha difundido por parte de algunos partidos políticos y plataformas ciudadanas, la sentencia no declara ni "ilegal" ni "abusiva" la Ley Hipotecaria o el procedimiento de ejecución, por lo que en ningún caso implica la suspensión o paralización masiva de los desahucios en España tal y como reclaman, según los expertos jurídicos consultados por Libre Mercado.
Lo que dice la sentencia, básicamente, es que el deudor podrá invocar, a partir de ahora, más motivos de oposición en el procedimiento de ejecución hipotecaria, a mayores de los que contempla el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente en la actualidad. En concreto, el deudor podrá alegar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato, siempre y cuando puedan afectar a la nulidad de la ejecución o a la cuantía de la deuda, para suspender cautelarmente (paralizar de forma provisional y temporal) el procedimiento. De hecho, el juez incluso podrá actuar de oficio y suspender cautelarmente la ejecución en caso de que detecte dichas cláusulas abusivas, sin necesidad de que el hipotecado efectúe denuncia alguna.

El juez podrá retrasar desahucios

De este modo, el Tribunal obliga a introducir un cambio en la normativaespañola, pero éste tan sólo afecta al procedimiento de ejecución hipotecaria y, por tanto, nada tiene que ver con el polémico debate sobre la dación en pago. Se trata de una cuestión procedimental. Hasta ahora, la legislación española no permitía a los jueces paralizar un desahucio por la existencia de cláusulas abusivas en las hipotecas, ya que esta cuestión debía esclarecerse en otro juicio aparte. De este modo, la ejecución seguía su curso, con independencia de que el hipotecado alegase la existencia de cláusulas abusivas para tratar de paralizar el procedimiento.
En la mayoría de estos casos, lo que sucedía es que se procedía a la subasta de la vivienda y al desahucio del hipotecado antes de que el otro juzgado dirimiese sobre la existencia de cláusulas abusivas, ya que el procedimiento de ejecución es relativamente rápido. Así, si este segundo tribunal fallaba a favor del deudor, la entidad financiera tenía que abonar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, ya sea abonando una determinada cuantía de dinero ya sea otorgándole al deudor incluso otra vivienda o devolviéndole el piso embargado. Pero casi siempre a posteriori, es decir,cuando ya se había procedido al desahucio.
En este sentido, el fallo determina que esta garantía a posteriori "resulta incompleta e insuficiente", ya que "no permite evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda" sino que se limita "al pago de una indemnización por daños y perjuicios". Por ello, "basta con que los profesionales [entidades financieras] inicien un procedimiento de ejecución hipotecaria para privar a los consumidores de la protección que pretende garantizar la directiva [comunitaria]", añade.
Por consiguiente, el Tribunal de Justicia declara que el régimen procesal español "no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la directiva confiere a estos últimos".

Cláusulas abusivas

Así pues, la sentencia, que es de aplicación inmediata, establece que a partir de ahora el mismo juez que lleva el procedimiento de ejecución hipotecaria pueda paralizar cautelarmente el desahucio -incluso de oficio- hasta que se dictamine la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario, pero siempre y cuando éstas puedan afectar a la nulidad de la ejecución o a la cuantía de la deuda reclamada por el acreedor.
Es decir, no todas las cláusulas consideradas "abusivas" podrán suspender cautelarmente el desahucio. Para ello, el Gobierno tendrá que modificar el artículo 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el procedimiento de ejecución. En este sentido, ya ha anunciado que aprovechará la tramitación de la reforma hipotecaria para introducir los cambios pertinentes.
Tal y como señala Jesús Alfaro, Catedrático de Derecho Mercantil de la Universidad Autónoma de Madrid, el Tribunal de la UE hace referencia, básicamente, a dos tipos de cláusulas que pueden considerarse razonablemente abusivas (la tercera, relativa a la suficiencia del certificado bancario para acreditar la cuantía de la deuda, fue resuelta hace tiempo por una sentencia del Tribunal Constitucional):
  • La fijación de intereses moratorios desproporcionadamente elevados: en numerosas hipotecas se incluye la posibilidad de aplicar un tipo de interés superior al 20% en caso de retraso en las cuotas o impago.
  • El vencimiento anticipado de la totalidad del crédito por impago de una de las cuotas, lo que "puede considerarse una consecuencia desproporcionada para un incumplimiento relativamente menor en un contrato de una duración de 20 o más años frecuentemente".
La sentencia, que sigue casi al pie de la letra las conclusiones efectuadas por la Abogado General del caso, señala que el juez tendrá que dictaminar si una determinada cláusula es abusiva o no en función de la normativa española vigente. La clave, sin embargo, radica en que en el 99% de los casos la existencia de tales cláusulas no conllevará la nulidad de la ejecución, aun cuando sean declaradas abusivas, según los juristas consultados. Es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el deudor acabará siendo desahuciado y, por tanto, perderá la propiedad de la vivienda, ya que prevalece el derecho del acreedor a ejecutar la vivienda por impago de hipoteca.
En la práctica, esto se traduce en que se retrasará el desahucio hasta que se resuelvan las demandas por cláusulas abusivas, pero éstas, en caso de existir, no conllevarán normalmente la nulidad total del contrato ni impedirán la ejecución del inmueble. Dicho de otro modo, el piso se ejecutará exactamente igual que ahora, pero antes de que se produzca el desahucio el juez podrá acordar una reducción de la deuda pendiente o algún tipo de indemnización por daños y perjuicios en caso de que el contrato hipotecario incluya intereses de demora "abusivos" o un vencimiento anticipado "desproporcionado"."

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