La aberración del control de alquileres

Ignacio Moncada analiza la aberración del control de alquileres y las consecuencias que tiene sobre el mercado de la vivienda. 

Otro tema, donde la economía, la teoría y la práctica dicen una cosa, con evidencia clamorosa, y la política, en búsqueda de intereses electorales y en favor de lobbies, pretenden ignorar la evidencia en beneficio propio (y en contra de los ciudadanos). 

Artículo del Instituto Juan de Mariana: 

Hace escasas semanas, el Gobierno de Pedro Sánchez llegó a un acuerdo con Podemos para los Presupuestos de 2019. Uno de los puntos estrella fue la decisión de “poner techo a la subida abusiva de precios de alquiler en determinadas zonas”: en concreto, se planteaba otorgar a los ayuntamientos la potestad para imponer controles de precios en el mercado de alquiler de vivienda en aquellas zonas que consideraran “tensionadas”. Pedro Saura, secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, reiteró hace unos días su intención de imponer un sistema de control de precios. Ada Colau, la alcaldesa de Barcelona, no tardó en celebrar el anuncio de la medida y en ponerse manos a la obra; de la misma manera, la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, el mismo día del anuncio también puso en funcionamiento la maquinaria burocrática para que empiece a trabajar en la imposición de los controles de alquileres.

Cuando alguien defiende el control de alquileres hay altas probabilidades de que no tenga mucha idea de economía. El economista Gregory Mankiw señalaba en su libro de texto de Principios de Microeconomía que aunque es cierto que la economía es una disciplina en la que existen grandes discrepancias, sí existen ciertas ideas que son ampliamente compartidas. Y una de ellas es que el control de alquileres es una mala idea. Precisamente el primer elemento de su lista de 14 proposiciones paradigmáticas en las que existe un amplio consenso entre economistas es la idea de que “un techo en los alquileres reduce la calidad y la cantidad de las viviendas disponibles”: un 93% de los economistas se mostraban de acuerdo con esta afirmación.

¿Por qué existe tan amplio consenso en que el control de alquileres es una aberración? Los economistas Tyler Cowen y Alex Tabarrok, por ejemplo, resumen los efectos perversos de esta política en cinco grandes puntos.

En primer lugar, la imposición de control de alquileres tiende a generar desabastecimiento de viviendas. Si el precio máximo es menor al precio de mercado, entonces la demanda excederá la oferta de viviendas disponible a ese precio: muchas personas que querrían alquilar se encontrarían con una escasez artificial de viviendas disponibles. Además, el paso del tiempo tendería a ir agravando progresivamente este desabastecimiento, debido a que la oferta a largo plazo de viviendas para alquilar, que es más elástica que a corto plazo, iría disminuyendo por el cambio en las condiciones de los alquileres.

El segundo efecto perverso, consecuencia del anterior, es que se dispararían los costes de búsqueda. Como se ha visto en experiencias como la de Nueva York o San Francisco, al existir menos viviendas disponibles que personas buscando alquiler al precio fijado políticamente, encontrar una vivienda se convierte en misión imposible y supone un enorme derroche en intermediarios y tiempo. Además, el propietario pasa a tener un control absoluto sobre a quién alquila y a quién no, ya que aparece un exceso de candidatos dispuestos a alquilar: se incentiva la discriminación, el nepotismo, los sobornos y el mercado negro como forma de adjudicar quien es el afortunado con quien se firma el alquiler.

En tercer lugar, aparece una mala asignación de recursos crónica: las viviendas no se asignan a los inquilinos que más las valoran. Por ejemplo, tienden a producirse muchos casos de ancianos que viven en viviendas demasiado grandes, mientras familias numerosas habitan en apartamentos demasiado pequeños. Simplemente, todo el mundo evita cambiar de casa y quienes buscan tienen que conformarse con lo poco que hay disponible. Un estudio realizado en Nueva York reveló que casi uno de cada cuatro inquilinos afirmaba estar viviendo en un apartamento con un número de habitaciones distinto del que elegiría si no hubiera restricción de alquileres.

El cuarto efecto negativo de esta política es la destrucción neta de riqueza. La imposición de alquileres máximos provoca que dejen de producirse muchos intercambios mutuamente beneficiosos entre personas que querrían alcanzar un acuerdo. Ambas partes se ven obligadas a renunciar a una mejora en su situación por capricho de los políticos. Este efecto es lo que los economistas suelen denominar pérdida irrecuperable de eficiencia (deadweight loss), y es generalmente considerado un efecto empobrecedor debido a políticas económicas equivocadas.

Por último, el control de alquileres tiende a provocar un deterioro en la calidad de los inmuebles. Como se genera una demanda de viviendas que excede a la oferta, los inquilinos pierden su capacidad de decisión y la calidad deja de ser una variable fundamental en la toma de decisiones. Como se ha demostrado siempre que en alguna ciudad se han implantado políticas de control de alquileres, los propietarios tienden a dejar de invertir en las viviendas de alquiler, recortan costes y se retrasa al máximo el mantenimiento de los desperfectos. Cuando las restricciones son muy severas, incluso, suele decirse que los edificios de viviendas tienden a convertirse en tugurios, y los tugurios en viviendas abandonadas. Nguyen Co Thach, exministro de exteriores de la República Socialista de Vietnam, admitió que “los estadounidenses no pudieron destruir Hanoi, pero los vietnamitas sí destruyeron su propia ciudad por la imposición de alquileres bajos”. En la misma línea, el economista sueco Assar Lindbeck afirmó que “el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir una ciudad… salvo tal vez el bombardeo”.

En definitiva, por los motivos anteriores existe un amplio consenso entre los economistas sobre el hecho de que el control de alquileres es una política nefasta. Sin embargo, políticos y grupos de presión se empeñan en impedir que esta mala idea se extinga, y el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez, de la mano de Pablo Iglesias, ha tenido la ocurrencia de promoverlo para ciudades como Madrid o Barcelona. Y es que el control de alquileres es una aberración económica que lo único que logra es agravar los problemas del mercado del alquiler. Tal vez no sea razonable confiar en que el Gobierno o Podemos entren en razón, pero al menos confiemos en que no les dejen sacar adelante esta medida liberticida y empobrecedora.